Банкротство с ипотекой: сохраняем жилье по новому закону. Ответы на сложные вопросы

Часто встречается ситуация: у клиента есть ипотечное жилье, которое он хочет сохранить, но при этом имеется еще одна квартира или доля в другой недвижимости, которая не заложена банку. Клиент надеется спасти всё.
Здесь важно снять розовые очки. Сохранить оба объекта не получится. Закон защищает право человека на жилище, а не на накопление капитала. Мы можем оставить за собой именно ипотечное жилье, но при одном жестком условии: человек и его семья должны там реально проживать.
В этом случае мы работаем над установлением исполнительского иммунитета именно на ипотечную квартиру. Это становится вашим единственным жильем.
Что касается второго помещения или доли, то это отдельный вопрос. Иногда получается исключить имущество из конкурсной массы, если мы докажем его неликвидность или низкую стоимость. Но если это полноценный актив, то его придется продавать в процедуре для погашения долгов перед остальными кредиторами.

Многие клиенты бегут договариваться с банком в первый же день. Это ошибка.
Мы ждем ровно два месяца. Это законодательно установленный срок для включения всех кредиторов в реестр требований. Нам важно понять расстановку сил.
Если залоговый кредитор (банк, выдавший ипотеку) подал заявление и включился в реестр, тогда мы начинаем процесс составления и утверждения мирового соглашения.
А вот если банк пропустил этот срок и не включился — считайте, что вам крупно повезло. В моей практике такое было несколько раз. Если кредитор не заявляет свои права вовремя, то это его проблемы. Залог в таком случае прекращается. Квартира теряет статус ипотечной, становится просто единственным жильем и попадает под защиту. Никакого мирового соглашения заключать не нужно, долг списывается, а квартира остается у вас бесплатно. Это редкий, но вполне реальный сценарий.

Бывает так, что ипотека платилась годами, и остаток долга совсем смешной по сравнению с ценой квартиры. Нужно ли в этом случае заключать мировое соглашение?
Тут нам на помощь приходит интересная статья 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В ней прописаны основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество. Закон гласит, что суд не может забрать квартиру, если соблюдаются два условия одновременно:

Фишка принятого закона заключается в гибкости. Он предусмотрел возможность заключения мирового соглашения даже без привлечения третьего лица (гаранта). Но для этого должник должен быть «с деньгами».

Что это могут быть за случаи? Например, военнослужащие, у которых высокие официальные зарплаты, и эти доходы (или их часть) не попадают в конкурсную массу по закону. Либо у должника есть иные источники дохода, на которые мы можем официально рассчитывать в процедуре или после ее завершения.
В любом случае, если третьего лица нет, задача должника — доказать суду и банку, что у него есть ресурсы обслуживать ипотеку самостоятельно, несмотря на банкротство.

Если же своих доходов не хватает, ищем помощника. Кто может быть третьим лицом? Критериев в законе нет. Юридически — любой дееспособный человек.

Это один из самых частых вопросов. Мы рекомендуем избегать просрочек и оплачивать взносы по ипотеке в любом случае, даже когда процедура уже началась. Так будет намного проще заключить мировое соглашение, ведь банк видит вашу добросовестность.
Можно договориться, чтобы третье лицо начало вносить платежи за вас еще до фактического подписания мирового.

«Третье лицо боится заключать мировое, что делать?» — слышу я от клиентов регулярно. Это реальная проблема. Изначально люди думают, что без проблем найдут помощника среди друзей или родни. А на деле, как только люди слышат слова «ипотека», «суд», «мировое», они посылают подальше. Даже близкие родственники отказывают.
Как их убедить? Главный аргумент: мировое соглашение — это не поручительство. Объясните человеку разницу. Если вы перестанете платить, к третьему лицу не придут коллекторы, у него не арестуют счета и не заберут его собственное имущество. Если платеж не внесен, мировое соглашение просто расторгается. Ипотечная квартира уходит с молотка в процедуре или после ее окончания. Третье лицо рискует только тем, что подписало бумагу, но не своими деньгами.

Что будет, если кредитор встанет в позу и не согласится на мировое? В законе сказано, что согласия финансового управляющего и других (не залоговых) кредиторов не требуется. Но мировое подписывается именно с залоговым кредитором (банком), и его подпись нужна.
Если такого согласия нет — а я думаю, что чисто из вредности банки будут отказывать часто — у нас есть другой путь. Этот механизм использовался и до принятия нового закона на основании сложившейся практики Верховного и Конституционного судов РФ.
Мы будем утверждать локальный план реструктуризации. Его суд может утвердить даже без согласия вредного кредитора. Но здесь бремя доказывания ложится на нас. Для утверждения такого плана нужно будет убедить суд с цифрами в руках, что долг по ипотеке реально будет погашен и платежи будут вноситься без сбоев.